Der Büromarkt München 2010 / 2011

Real Estate

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  • 1. DER BÜROMARKT MÜNCHEN 2010/2011
  • 2. VORWORT.Der Trend der sich im Laufe des vergangenen Jahres auf dem Münchener Büroimmobilienmarkt abge-zeichnet hat, bestätigt sich zum Jahresende und kann nun in Zahlen dargestellt werden.Der von Ellwanger & Geiger ermittelte Büroflächenumsatz steigerte sich in 2010 um ca. 12% auf ca.590.000 m² (inkl. ca. 12.000 m² Eigennutzer). Dieses Ergebnis konnte durch rege Abschlusstätigkeit vorallem im Münchener Innenstadtgebiet (ca. 47%) und in den Größenordnungen bis 2.000 m² (ca. 50%) er-reicht werden. Stärkste Branche waren hier mit ca. 17,8% Beratungsunternehmen und Kanzleien.Großvermietungen wurden in 2010 noch eher untergeordnet registriert, lassen aber auf Grund der anzie-henden Nachfrage und den bereits vorhandenen Gesuchen Positives für 2011 erwarten.Die gewichtete Durchschnittsmiete blieb im Vergleich zum Vorjahr stabil und betrug nominal € 14,20/m²Bürofläche. Die gewichtete Spitzenmiete zeigte sich ebenfalls nahezu unbeeindruckt vom Marktgesche-hen und liegt 2010 konstant bei Euro 28,00/m².Am Ende des Jahres wurde ein Leerstand von rund 1.80 Mio. m² festgestellt. In Prozent bedeutet dies8,3%. Es ist nicht davon auszugehen, dass sich der Leerstand weiter signifikant erhöhen wird, da das Fer-tigstellungsvolumen weiterhin deutlich zurück geht.Eine stabile Nachfragesituation unterstützt also die Aufwärtsbewegung am Münchener Büroimmobilien-markt und dürfte im Laufe der nächsten Monate eine Festigung der Leerstände, im besten Fall eine leichteReduzierung mit sich bringen. Generell lässt die positive wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland für2011 auch eine verstärkt positive Entwicklung für den Bürovermietungsmarkt erwarten. Dies könnte für2011 einen Flächenumsatz jenseits der 600.000 m² bedeuten.KENNZAHLEN.WIRTSCHAFTSDATENBÜROMARKTDATEN 2010Fläche310,4 km² Flächenumsatz 590.000 m²Einwohner ca. 1.370.000 Spitzenmiete28,00 €/m²Kaufkraft/Einwohner 25.237 €Durchschnittsmiete14,20 €/m²BIP/Einwohner 56.655 €Spitzenrendite4,8 %Erwerbstätigenquote 74,5 %Flächenbestandca. 21.8 Mio. m²Gewerbesteuerhebesatz 490 % Leerstandsrate8,3 %Quelle: LHSt. München, Referat für Arbeit und WirtschaftQuelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG ©, Stand 31.12.20102
  • 3. BÜROMARKTENTWICKLUNG.BÜROFLÄCHENUMSATZ UND LEERSTANDRUNNING DEALSFlächenumsatz (m²)LeerstandsrateAufbau West Innovati-1.200.00012,0% onspark GmbHca. 15.000 m²1.000.00010,0% München-Sendling _________800.0008,0% Franzis Verlag GmbHca. 11.400 m²600.0006,0%Haar b. München _________400.0004,0%Rodenstock GmbH200.0002,0% ca. 11.000 m²München-Westend _________-0,0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 GlaxoSmithKline GmbH & Co.KG ca. 11.000 m²München-BogenhausenSPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN in €/m² _________ Amazon.de Durchschnittsmiete (€/m²)Spitzenmiete (€/m²)ca. 8.800 m²35,00 Mü.-Parkstadt-Schwabing _________30,00 Heye Group25,00ca. 8.600 m² München-Zentrum20,00 _________15,00VBG Verwaltungs-berufsgenossenschaft10,00 ca. 7.500 m²München-Westend 5,00-2001 2002 2003 20042005 2006 2007 2008 200920103
  • 4. NACHFRAGEVERTEILUNG.FLÄCHENUMSATZ NACH MIETPREISNIVEAUBRANCHENVERTEILUNG IN %300.00013%7%250.0008%200.0007% 8%150.0007%100.000 7%18% 50.000 7% 05%13%< 10 €/m² 10-15 €/m² 15-20 €/m² 20-25 €/m² >25 €/m² Pharma/GesundheitswesenFLÄCHENUMSATZ NACH FLÄCHENGRÖSSENBanken, Versicherungen, Finanzdienstl. Bau- u. Immobilien140.000 Berater, RAe, WP, StB120.000 Computer, IT, Telekommunikation100.000 80.000Freizeit, Bildung 60.000Handel, Vertrieb 40.000Industrie 20.000Medien, Verlage 0 Öffentliche Verwaltung< 500 m² 500 - 9991.000 -2.000 - > 5.000 m²Sonstige Dienstleisterm² 1.999 m² 4.999 m²4
  • 5. BÜROTEILMÄRKTE IM VERGLEICH.TEILMARKTKENNZAHLEN LAGE FLÄCHENUMSATZ (m²) MIETPREISSPANNE (€/m²) LEERSTANDSRATE Zentrum68.100 13,0 - 33,03,1% Zentrum Nord 20.500 11,5 - 24,54,1% Zentrum Ost55.700 8,5 - 26,0 8,8% Zentrum Süd49.3008,0 - 18,06,5% Zentrum West 91.800 10,0 - 25,08,5% Stadt Nord 44.200 8,0 - 22,0 10,9% Stadt Ost35.4008,0 - 17,06,4% Stadt Süd18.7007,5 - 14,024,0% Stadt West 63.3008,5 - 15,06,9% Umland 143.000 7,5 - 14,011,8% 5
  • 6. ANSPRECHPARTNER.BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KGHerzog-Rudolf-Str. 180539 MünchenTelefon 089/179598-0, Telefax 089-179598-55www.privatbank.deAlexander Zigan Björn HolzwarthLeiter Bürovermietung und Leiter gewerbliche ImmobilienEinzelhandel München Tel. 0711-2148-192 Tel. 089-179594-20 bjoern.holzwarth@privatbank.de alexander.zigan@privatbank.de Dieter Mendl Yvonne Strelow Senior Berater BürovermietungSenior Beraterin Bürovermietung Tel. 089-179594-22 Tel. 089-179594-25 dieter.mendl@privatbank.de yvonne.strelow@privatbank.de Stephan Schörnig Senior Berater Bürovermietung undTobias Wäscher Ansprechpartner Research Berater Bürovermietung Tel. 089-179594-26 Tel. 089-179594-24 stephan.schoernig@privatbank.detobias.waescher@privatbank.de Thomas BlessingMarkus Laermann Berater Einzelhandel Senior Berater Investment Tel. 089-179594-23 Tel. 089-179594-10 thomas.blessing@privatbank.demarkus.laermann@privatbank.de HAFTUNGSHINWEIS: Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der angegebenen Ein- schätzungen können die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers aber keinerlei Haftung übernehmen. Hierfür bitten wir um Verständnis.6
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    Münchener Büroimmobilienmarkt mit positiver Entwicklung im Jahr 2010
    - Büroflächenumsatz um rund 12 Prozent höher
    - Mietentwicklung seitwärts
    - Leerstände leicht erhöht aber mit positivem Ausblick
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    • 1. DER BÜROMARKT MÜNCHEN 2010/2011
  • 2. VORWORT.Der Trend der sich im Laufe des vergangenen Jahres auf dem Münchener Büroimmobilienmarkt abge-zeichnet hat, bestätigt sich zum Jahresende und kann nun in Zahlen dargestellt werden.Der von Ellwanger & Geiger ermittelte Büroflächenumsatz steigerte sich in 2010 um ca. 12% auf ca.590.000 m² (inkl. ca. 12.000 m² Eigennutzer). Dieses Ergebnis konnte durch rege Abschlusstätigkeit vorallem im Münchener Innenstadtgebiet (ca. 47%) und in den Größenordnungen bis 2.000 m² (ca. 50%) er-reicht werden. Stärkste Branche waren hier mit ca. 17,8% Beratungsunternehmen und Kanzleien.Großvermietungen wurden in 2010 noch eher untergeordnet registriert, lassen aber auf Grund der anzie-henden Nachfrage und den bereits vorhandenen Gesuchen Positives für 2011 erwarten.Die gewichtete Durchschnittsmiete blieb im Vergleich zum Vorjahr stabil und betrug nominal € 14,20/m²Bürofläche. Die gewichtete Spitzenmiete zeigte sich ebenfalls nahezu unbeeindruckt vom Marktgesche-hen und liegt 2010 konstant bei Euro 28,00/m².Am Ende des Jahres wurde ein Leerstand von rund 1.80 Mio. m² festgestellt. In Prozent bedeutet dies8,3%. Es ist nicht davon auszugehen, dass sich der Leerstand weiter signifikant erhöhen wird, da das Fer-tigstellungsvolumen weiterhin deutlich zurück geht.Eine stabile Nachfragesituation unterstützt also die Aufwärtsbewegung am Münchener Büroimmobilien-markt und dürfte im Laufe der nächsten Monate eine Festigung der Leerstände, im besten Fall eine leichteReduzierung mit sich bringen. Generell lässt die positive wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland für2011 auch eine verstärkt positive Entwicklung für den Bürovermietungsmarkt erwarten. Dies könnte für2011 einen Flächenumsatz jenseits der 600.000 m² bedeuten.KENNZAHLEN.WIRTSCHAFTSDATENBÜROMARKTDATEN 2010Fläche310,4 km² Flächenumsatz 590.000 m²Einwohner ca. 1.370.000 Spitzenmiete28,00 €/m²Kaufkraft/Einwohner 25.237 €Durchschnittsmiete14,20 €/m²BIP/Einwohner 56.655 €Spitzenrendite4,8 %Erwerbstätigenquote 74,5 %Flächenbestandca. 21.8 Mio. m²Gewerbesteuerhebesatz 490 % Leerstandsrate8,3 %Quelle: LHSt. München, Referat für Arbeit und WirtschaftQuelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG ©, Stand 31.12.20102
  • 3. BÜROMARKTENTWICKLUNG.BÜROFLÄCHENUMSATZ UND LEERSTANDRUNNING DEALSFlächenumsatz (m²)LeerstandsrateAufbau West Innovati-1.200.00012,0% onspark GmbHca. 15.000 m²1.000.00010,0% München-Sendling _________800.0008,0% Franzis Verlag GmbHca. 11.400 m²600.0006,0%Haar b. München _________400.0004,0%Rodenstock GmbH200.0002,0% ca. 11.000 m²München-Westend _________-0,0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 GlaxoSmithKline GmbH & Co.KG ca. 11.000 m²München-BogenhausenSPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN in €/m² _________ Amazon.de Durchschnittsmiete (€/m²)Spitzenmiete (€/m²)ca. 8.800 m²35,00 Mü.-Parkstadt-Schwabing _________30,00 Heye Group25,00ca. 8.600 m² München-Zentrum20,00 _________15,00VBG Verwaltungs-berufsgenossenschaft10,00 ca. 7.500 m²München-Westend 5,00-2001 2002 2003 20042005 2006 2007 2008 200920103
  • 4. NACHFRAGEVERTEILUNG.FLÄCHENUMSATZ NACH MIETPREISNIVEAUBRANCHENVERTEILUNG IN %300.00013%7%250.0008%200.0007% 8%150.0007%100.000 7%18% 50.000 7% 05%13%< 10 €/m² 10-15 €/m² 15-20 €/m² 20-25 €/m² >25 €/m² Pharma/GesundheitswesenFLÄCHENUMSATZ NACH FLÄCHENGRÖSSENBanken, Versicherungen, Finanzdienstl. Bau- u. Immobilien140.000 Berater, RAe, WP, StB120.000 Computer, IT, Telekommunikation100.000 80.000Freizeit, Bildung 60.000Handel, Vertrieb 40.000Industrie 20.000Medien, Verlage 0 Öffentliche Verwaltung< 500 m² 500 - 9991.000 -2.000 - > 5.000 m²Sonstige Dienstleisterm² 1.999 m² 4.999 m²4
  • 5. BÜROTEILMÄRKTE IM VERGLEICH.TEILMARKTKENNZAHLEN LAGE FLÄCHENUMSATZ (m²) MIETPREISSPANNE (€/m²) LEERSTANDSRATE Zentrum68.100 13,0 - 33,03,1% Zentrum Nord 20.500 11,5 - 24,54,1% Zentrum Ost55.700 8,5 - 26,0 8,8% Zentrum Süd49.3008,0 - 18,06,5% Zentrum West 91.800 10,0 - 25,08,5% Stadt Nord 44.200 8,0 - 22,0 10,9% Stadt Ost35.4008,0 - 17,06,4% Stadt Süd18.7007,5 - 14,024,0% Stadt West 63.3008,5 - 15,06,9% Umland 143.000 7,5 - 14,011,8% 5
  • 6. ANSPRECHPARTNER.BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KGHerzog-Rudolf-Str. 180539 MünchenTelefon 089/179598-0, Telefax 089-179598-55www.privatbank.deAlexander Zigan Björn HolzwarthLeiter Bürovermietung und Leiter gewerbliche ImmobilienEinzelhandel München Tel. 0711-2148-192 Tel. 089-179594-20 bjoern.holzwarth@privatbank.de alexander.zigan@privatbank.de Dieter Mendl Yvonne Strelow Senior Berater BürovermietungSenior Beraterin Bürovermietung Tel. 089-179594-22 Tel. 089-179594-25 dieter.mendl@privatbank.de yvonne.strelow@privatbank.de Stephan Schörnig Senior Berater Bürovermietung undTobias Wäscher Ansprechpartner Research Berater Bürovermietung Tel. 089-179594-26 Tel. 089-179594-24 stephan.schoernig@privatbank.detobias.waescher@privatbank.de Thomas BlessingMarkus Laermann Berater Einzelhandel Senior Berater Investment Tel. 089-179594-23 Tel. 089-179594-10 thomas.blessing@privatbank.demarkus.laermann@privatbank.de HAFTUNGSHINWEIS: Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der angegebenen Ein- schätzungen können die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers aber keinerlei Haftung übernehmen. Hierfür bitten wir um Verständnis.6
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